سيرياستيبس :
لأننا لا نستطيع النظر إلى ملف العقارات بمعزل عن الواقع الاقتصادي العام، فإن علينا الاعتراف – وفق متابعين – أنه في سورية بشكل خاص لا يوجد ارتفاع في الأسعار بقدر ما هو انخفاض في مستوى الدخول، وهي المشكلة الأساسية في التصنيف الاقتصادي، ومع ذلك يتفق الكثيرون على أن العقار من غير الممكن أن يخسر، كما يرى آخرون أنه لا يخسر إذا تم احتسابه بالليرة السورية، أما كاستثمار فهناك كلام آخر.
ويرى الدكتور محمد الجلالي، خبير في الاقتصاد الهندسي ونائب رئيس جامعة اليرموك الخاصة، أن هناك انخفاضا في العرض، خاصة في إنشاء المباني الجديدة، بسبب الارتفاع الهائل في الأسعار بالتوازي مع الاستقرار في الطلب، حيث تعد أسعار العقارات مرتفعة جداً بالنسبة للدخل، ومن غير الممكن مقارنتها بمستوى دخل المواطن، إذ أن السواد الأعظم غير قادر على الاستئجار حتى، فكيف الحال بالنسبة لامتلاك منزل.. كلاهما مرتفع بالنسبة للدخول، وقيمة المنزل بالملايين، ودخل الفرد بعشرات الألوف، والمعادلة مستحيلة وهناك فجوة هائلة بين الدخل والأسعار، ولن يكون هناك شركات مستعدة للبناء وتأمين وحدات إلا إذا تحسن الدخل.
ويضيف الجلالي أن هناك تراجعاً في الموارد الاقتصادية من حيث اليد العاملة المهنية والخبيرة التي لم تعد متوفرة من فئة الشباب، ولكن في موضوع العقارات الموضوع غير ممكن، فالأمر يحتاج إلى ورشات عمل من نجارين وعمال بناء وغيرهم، والنقص في فئة الشباب يجعل الإعمار يستغرق وقتا أطول وبتكاليف أعلى. ويضيف الخبير مستغرباً: هناك وحدات سكنية فارغة وبأعداد كبيرة مثل منطقة ضاحية قدسيا وصحنايا ومشروع دمر ومناطق أخرى، والموضوع يحتاج إلى دراسة لمعرفة الأسباب، والتي من أهمها سوء توزيع الدخل في المجتمع والقدرة على الشراء، حيث يجمد الشخص أمواله في العقارات وتصبح البيوت والعقارات وسيلة ادخار أو استثمار على اعتبارها بديلا آمن، وهناك أشخاص يمتلكون أربعة أو خمسة بيوت فارغين والمالك يعزف حتى عن التأجير في حين آخرين بحاجة للمسكن.
استثمار أكثر أمناً
ويؤكد الجلالي أن الاستثمار في العقار ليس مربحا، ولكنه الأقل خسارة مقارنة بغيره، إذ يمكنه المحافظة على الاستثمار نفسه، ولكن الاستثمار في الاسمنت أسوأ أنواع الاستثمار، خاصة إذا تم البناء ولم يستفد منه أحد لا بالسكن ولا بالآجار، وحتى لو ارتفع ثمنه في المستقبل، لأنه كان من الممكن استثمار هذه الأموال في مشاريع أخرى صناعية واقتصادية وزراعية ستدر حكماً أرباحاً أكبر، ولكن بسبب غياب آفاق الاستثمار الأخرى نتيجة العقوبات الاقتصادية وغيرها يرى الأشخاص أنه استثمار أكثر أمناً، علماً أنه في موضوع الاستثمار في العقارات هناك تأثير على الحركة الاقتصادية بدون شك.
وإذا كانت إفادة الدكتور الجلالي تقول بأن هناك تريليونات من الليرات السورية مجمدة في عقارات غير مستثمرة لأشخاص مقيمين في الخارج وآخرين مقتدرين مادياً وضعوا أموالاً هائلة ورؤوس أموال كبيرة وتركت، فإن السعر من وجهة نظره تحكمه تكاليف المواد، من حديد وهو مستورد (وله سعر عالمي ثلاث ملايين ونصف مليون ليرة)، والبيتون (سعر المتر المكعب المجبول حوالي 160 ألف ليرة سورية)، إضافة إلى أسعار البلاط وبالتالي من غير الممكن أن يكون سعر العقار أقل من تكلفة بنائه.
قانون البيوع العقارية
بحسب رأي الخبير، فإن قانون البيوع أثر على ارتفاع أسعار العقارات ولكن تأثيره محدود جداً، لأن هناك مشكلة أخرى تتعلق بالتمويل العقاري، وكان على الهيئة العامة للإشراف على التمويل العقاري القيام بدور كبير في عملية تسهيل التمويل العقاري، ففي قانون إحداثها كان عليها إحداث مؤسسة التمويل العقاري الوطنية ولم تفعل، وهناك تأخر كبير في هذا الموضوع، وأيضاً مساهمة البنوك محدودة في عملية التمويل العقاري، ففي سورية لا تستطيع امتلاك المسكن حتى يتم تسديد كامل ثمنه، وهذا لا يسمى تمويلا, لأن التمويل أن تدفع جزءا من قيمة المسكن واستلامه، والباقي يتم سداده على فترة زمنية طويلة.
ومن المشاكل الهامة – والكلام للجلالي – أنه في سورية خاصة لا توجد سوق عقارية واحدة منظمة، فعلى مستوى دول العالم هناك أسواق قليلة، أما في سورية هناك عدد كبير من الأسواق العقارية، لأنها ليست صنفا واحدا، ففي الدول الأخرى هناك عقار إما ملكية أو لا ملكية, أما في سورية فالأصناف عديدة (بناء منظم – بناء شبه منظم – بناء غير منظم )، وتختلف العقارات باختلاف المنطقة وباختلاف شكل الملكية (طابو – إسكان – حكم محكمة – مخالفة – طابو زراعي – استملاك).
تباين واضح
بشكل عام، ارتفعت أسعار العقارات في جميع الأسواق العقارية وبمعدلات تصل إلى مئة في المئة، ولكن الأسعار تختلف، فالمسكن نفسه من يمكن أن يختلف سعره خمسة أمثال أو أكثر إذا اختلفت المنطقة، ففي منطقة ضاحية قدسيا والتضامن والدويلعة هناك تباين واضح في الأسعار بسبب اختلاف شكل الملكية والخدمات في المنطقة، وفي العشوائيات أيضاً المواطن مجبر على الشراء بسعر أقل.. وهذه المشكلة غير موجودة في الدول الأخرى، ولا حتى في أي دولة في العالم، ما يساهم في تفاقم المشكلة، فالمنطقة المبنية بشكل غير منظم وعشوائي تستنزف موارد اقتصادية من حديد وبيتون واسمنت، وإعادة التنظيم تستنزف موارد مرة أخرى وندفع الثمن مرتين في دولة اقتصادها متواضع. ونسبياً عندما يكون هناك أراض ومناطق منظمة وتستطيع الشركات أن تبني وحدات سكنية تلقائياً، سنجد انخفاض في الأسعار.
ويعود الخبير للتأكيد أن هناك مناطق في دمشق أسعار العقارات فيها أغلى من بعض المدن الأوربية، وسببها أن المناطق المنظمة في دمشق قليلة. وعلى سبيل المثال المالكي، وعلى مقربة منها، هناك مناطق مخالفة تنخفض أسعار البيوت فيها، في حين في الدول الأخرى على مسافة 20 كيلو متر تتساوى أسعار العقارات معها بسبب التنظيم والخدمات، وهناك تباين في أسعار البيوت العشوائية القريبة من المدينة والمنظمة في الريف بسبب القرب وتكلفة النقل التي أصبحت عبئ على المواطن.
حلول إعادة التنظيم
ويرى العديد من المهتمين ممن استطلعنا رأيهم أن إعادة تنظيم السوق العقارية إضافة إلى التمويل وتعبئة المدخرات بحاجة إلى مؤسسة تمويل، وعلى هيئة الإشراف على التمويل العقاري بذل جهد أكبر، ولا يمكننا إنكار ما قامت به، ويجب التركيز على إيجاد قنوات تمويل لذوي الدخل المحدود على الرغم من الفجوة الكبيرة وإيجاد حل لمشكلة مرتبطة بالوضع الاقتصادي العام وهي اليد العاملة التي تحتاج إلى تكنولوجيا وإعتماد تقنيات بناء حديثة تأخذ بعين الاعتبار تخفيض للموارد وتقليل التكاليف وحل المشكلة الاقتصادية يساهم في حل مشكلة أسعار العقارات.
وحسب توضيحات صاحب مكتب عقاري فإن هناك عروضا كثيرة لبيع الشقق السكنية وخاصة في الفترة الأخيرة لأسباب عديد منها أن أصحاب البيت ورثة، أو أن المنزل كبير، والبحث عن شقة أصغر وتغيير مكان المنزل بسبب البعد عن مكان العمل ومشكلة النقل، وأشخاصا يمتلكون أكثر من منزل وبحاجة للبيع ليعينه على المصاريف, إضافة إلى الهروب من موضوع الآجار بسبب ارتفاع مبالغ التي يطلبها أصحاب البيوت.
ويقول إن أسعار العقارات ارتفعت بمناطق المخالفات القريبة من المدينة عدة أضعاف لتوفر الخدمات والاحتياجات اليومية وقلة مشكلة النقل بسبب القرب، فمثلاً منزل من غرفتين وصالون، بمساحة 90 متر، كان سعره 7 مليون تقريباً وصل حالياً إلى 50 مليون أو أكثر، ويختلف السعر باختلاف الملكية، وبلغ سعر المتر في منطقة تنظيم كفرسوسة 15 مليون وأبو رمانة 10 مليون ومزة فيلات 10 مليون ليرة سورية ويزداد وينقص سعر المتر على حسب مستوى الإكساء والارتفاع الطابقي ومستوى الإكساء والموقع والإطلالة، إضافة إلى الجدية في البيع والجدية في الشراء.
ضغط سكاني
ويرجع صاحب مكتب عقاري آخر سبب ارتفاع الأسعار للضغط السكاني من الريف وباقي المحافظات، خاصة في دمشق، والارتفاع الكبير في تكلفة مواد البناء والاكساء واليد العاملة أيضاً، ولا يقتصر الأمر على سعر العقار فقط، بل يشمل أيضاً الآجارات التي ارتفعت أضعافا عدة، وقد تصل إلى 6 أضعاف في أغلب المناطق، فمن غير الممكن أن يكون سعر البيت 100 مليون ليرة مثلاً، وآجاره أقل من 300 ألف، ففي منطقة المالكي يصل الإيجار هناك ما بين المليون ونصف إلى مليوني ليرة في الشهر، أما مناطق السكن العشوائي فمن 150 ألف إلى 300 ألف في الشهر لبيت بمساحة 100 متر.
وبموجب قانون ضريبة الآجار، أصبحت الضريبة تحسب عن طريق القيمة الرائجة للعقار المؤجر ،وذلك حسب بيان قيد مالي يستخرج من مديرية المالية مثبت عليه القيمة الرائجة لسعر المتر حسب مساحة العقار، قيمة العقار الرائجة تقسيم 10 آلاف ضرب 6 للعقارات التجارية، وقيمة العقار الرائجة تقسيم 10آلاف ضرب 3 للعقارات السكنية: مثال شقة في المهاجرين مساحتها 100 متر وسعر المتر 6 مليون ليرة سورية (6 مليون ضرب 100 تقسيم 10 آلاف ضرب 3 يساوي 180 ألفا، على أن يتم دفع الضريبة ضمن المحافظة أو البلدية عند توثيق العقد.
ويتحدث مالك مكتب عقاري عن ربع مليون ليرة متوسط الإيجارات، في وقت تصف مكاتب عقارية الأسعار بالعشوائية بشكل غريب بناء على طلب المالك، فأسعار العقارات خارج السيطرة والفرق واسع بين ما تقره الجهات المعنية وبين الأسعار في السوق المحلي.
كنانة علي